変動金利の5年ルールは多数が勘違い?!　これから住宅ローンを借りる人が知っておくべき3つの新セオリーとは

2024年10月から主要銀行が変動金利の基準金利を見直します。今後、住宅ローンを変動金利で借りる人は、本記事で紹介する「3つの新セオリー」を知っておく必要があります。特に5年ルールは勘違いしている人が多いので、よく確認しておきましょう。（住宅ローン・不動産ブロガー 千日太郎）

　こんにちは、公認会計士の千日太郎です。7月の日銀の利上げに伴い、10月からは主要銀行が住宅ローンの変動金利タイプの基準金利を見直すことを決めています。

　一方、米国では景気後退懸念が拡大し、FRB（連邦準備制度理事会）は利下げへ舵を切り、為替が円高に振れて日経平均株価を押し下げるなど、市場は先行き不安に揺れています。米国の利下げ転換は、日銀の利上げに対して逆風となるでしょう。

　10月から変動金利が上昇しても、日銀の利上げペースが鈍化すれば、引き続き住宅ローンの中で変動金利タイプが主力であり続ける可能性が高いと言えます。

　そこで、本記事では、「金利のある世界」に住宅ローンを変動金利で借りる人が知っておくべきことを3つ、新たなセオリーとしてまとめます。

＜住宅ローン変動金利の新セオリー＞

(1)金利が上がっても焦って行動しない

(2)住宅ローン控除のあるうちは繰り上げ返済しない

(3)5年ルールと125％ルールの新セオリー

　7月の日銀の利上げは、2007年から約17年ぶりということもあり、タイミングとしても前倒しでサプライズであったわけですが、多額の繰り上げ返済や借り換えがマストになる場面ではありません。

　7月の利上げに伴う短期プライムレートの上昇はわずか0.15％であり、1000万円の借入残高に対して、月に約650円の増額です。この負担増で家計の破綻を心配する人は少ないでしょう。

日銀の利上げには逆風が吹いている　最近の日銀まわりの報道では、相次いで日銀の審議委員が、物価見通しが実現していけば「金融緩和の度合いを調整していく」として、今後の利上げを示唆しています。

　しかし、外に目を向ければ、米国ではFRBが9月18日、政策金利を0.5％引き下げ（政策金利は4.75％～5.00％）ており、利上げに向かう日銀と正反対の金融政策となっていることから、為替は円高に振れ、日経平均株価を押し下げています。

　これまでは、円安の原因が日銀の緩和継続によるものだとして円安が悪者だったのですが、日銀が利上げ、FRBが利下げに、全く反対に舵を切ったことで為替は円高に振れ、グローバル企業の利益を圧迫しています。

　日銀の利上げ局面で、今度は円高が悪者になりそうです。そのため、米国が景気後退に入ってFRBが利下げを続けているうちは、日銀の利上げに対して逆風となるわけです。

　深読みをすれば、日銀審議委員が口をそろえて利上げを示唆している理由は、むしろ思うように利上げできない局面に入っているからだとも取れるわけですね。

日銀の利上げに追い風が吹くのは、米国の景気次第　植田氏を日銀総裁に任命した岸田首相が自民党総裁を退くということで、自民党総裁選の話題で持ち切りですが、新たな自民党総裁による政権下で日銀の金融政策に対するスタンスは変わるでしょうか? おそらくそれはないと思います。

　日銀審議委員の言葉を借りて言えば、「現在の短期金利の水準は緩和的」であり、2026年度にかけて物価が想定通りに推移すれば、景気を過熱も冷ましもしない「中立金利に上げていく」、その中立金利は「最低でも1％程度」であろうということです。

　先ほどは、米国の利下げ局面では逆風と言いましたが、米国のインフレが利下げによってソフトランディングすれば、景気と金融政策のサイクルとして次は利上げ局面がやってきます。

　日銀が今のスタンスを変えないまま、米国の利下げが終了する局面になれば、日銀の利上げに追い風が吹き始めることになります。