相続対策としての「不動産の親族間売買」、その活用法とは？【行政書士が実例解説】

本稿では、不動産取引関連書の著者であり実務にも詳しい行政書士・平田康人氏が、「不動産の親族間売買」について解説します。一体どのようなケースで、何を目的に利用されるのか。どのようなメリット・デメリット、注意点があるのか。実例を挙げて見ていきましょう。

前回記事 では、不動産オーナー（71歳・男性）からの相談を基に、収益不動産の親族間売買について解説しました。

前回のようなケース以外にも、不動産の親族間売買を活用した相続対策はよく行われます。

民法上、親族の範囲は「6親等内の血族、配偶者、3親等内の姻族」と定められています。本稿では、“親族”の中でも活用例が多い「親子間」での親族間売買について、当事務所の事例を基に解説します。

◆実例(1):親の不動産を子が購入する（※）場合

（※不動産の所有権が「親から子へ」移転する。）

＜親族間売買をする主な理由3選＞

【理由1】両親の「移住、実家じまい」をサポートするため

⇒田舎や海辺に終の棲家として移住したい親のために、親が所有する家を子が購入することで、両親の「実家じまい」を助け、希望地への移住をサポートできる。

【理由2】介護施設入所費用を捻出するため

⇒両親の一方が他界し、残された親の施設入所費用の捻出として実家を売却。第三者に売却してしまうと、仮に施設から実家へ帰ることになった場合に戻る場所がなくなるため。

【理由3】親の認知症に備え、不動産の管理処分権を移転しておくため

⇒両親の一方が他界し、残された親を子が引き取って同居している場合、思い出の詰まった実家を売りたくないという親の気持ちを尊重しつつも、認知症による資産凍結の対策のため、第三者ではなく子どもが購入することで親は安心し、万一認知症になれば子の権限のみで処分できる。

◆実例(2):子の不動産を親が購入する（※）場合

（※不動産の所有権が「子から親へ」移転する。）

＜親族間売買をする主な理由3選＞

【理由1】子への資金援助と親自身の相続対策のため

⇒子の経済的援助として、子の不動産を親が買い取ることで子は現金を取得して助かり、親としても、現金を相続税評価の低い不動産へと組み換えることで相続対策になる。

【理由2】リストラで住宅ローンを払えなくなった子を、差押えから救うため

⇒売買代金で子に住宅ローンを一括返済させたあと、親が買い取った不動産に子を使用貸借で住まわせて、子の生活再建を図る。

【理由3】子が独身時代に購入した投資用マンションのローンを完済し、結婚後の新居の住宅ローンを新たに組むため

⇒新規で住宅ローンを組む際、現在返済中のローンがある場合は「既存ローンを完済していること」が新規ローンの承認条件となることが多い。既存ローンの一括返済資金を子が用意できない場合、親が子の投資用マンションを残債以上の金額で買い取ることで、子は一括返済ができ、新居の住宅ローンを新たに組むことができる。