円安で国内不動産の実質価値が下落…そんな今こそ「海外不動産」が一層強みを発揮するワケ

世界的な物価上昇が止まらず日本も例外ではありませんが、これが国内不動産投資に大きな影を落としています。物価上昇と不動産投資にどのような関係があるのか、そして、今「海外不動産」に投資することにどのような価値があるのか。町田健登氏の著書『フィリピン不動産投資術 ～月6万円から始められる年利8％のホテル投資のコツ～』（ビジネス教育出版社）より、詳しくご紹介します。

近年、為替の変動が世界各国で起こっています。私は、これまで以上に「外貨を持つこと」の重要性が高まっていると感じています。つまり、自分の資産を守るために、日本円以外の外貨を一定量所有し、通貨の分散をしておくのです。そして、一つの解決策として、海外不動産を購入し、外貨で収入を得ることも有効だと考えています。

2022年には、1年で円の価値が35％も暴落しました。この異常事態が伝わるでしょうか?　発端はウクライナ戦争でしたが、今までは「有事の円買い」といい、戦争や災害が起きた際は、安全資産の円が買われる（円の価値が上がる）というのが歴史の慣習でした。

ところが今回は、戦争時に円の価値がひたすら下落するという真逆のことが起きたのです。ウクライナ戦争によるロシアへの経済制裁で、物流網が崩壊。日本を含めて世界中で物価が上昇しました。

物価上昇を抑えるには、金利を上げるのが有効手段ですが、アメリカやフィリピンと異なり、長い間低金利政策をとった日本はこの手段が簡単にできませんでした。金利を上げると国債の返済金利が上がり日本の借金増加、不動産ローンやビジネスローンに苦しむ企業や個人が増えるからです。

異常事態でしたが、逆に考えると、外貨の価値は円に対して35％上昇しています。このように、通貨の分散をしていれば、外貨の価値が高いときに外貨を売り、円に替えておくこともできます。

円だけしか持っていなければ、円の価値が35％暴落したら、現金の資産も35％減ることになります。逆に外貨を保有していれば、日本国内の物が35％割引で買えるということになります。

日本でも物価上昇が起こっています。その一方で、不動産からの家賃収入の金額は変わっていません。つまり、この場合、物価が高くなっているので、同じ家賃収入を得ていても、買える商品の数は減っています。

そのため、同じ家賃収入を得られる不動産でも、家賃収入で得られるお金の価値自体が下がっていれば、不動産の実質価値が下がっていることになるのです。

このように円の価値が暴落し、物価上昇が起こったときの保険として、海外不動産を所有するという選択肢は有効です。海外不動産を得ると、外貨建ての収入が為替に関係なく、定期的に入ってきます。

特に、通貨の価値が安定している国、例えばドル収入のあるアメリカ不動産やペソ収入が得られるフィリピン不動産だと、為替リスクが少なくなります。海外不動産を購入する際には、必ず為替リスクを考慮する必要があることを覚えておいてください。