「マンションバブルだからどんな物件も値上がりする」と思い込むのは危険…〈平成〉と〈今〉の不動産バブルで「明確に違うこと」【不動産のプロが解説】

不動産価格の上昇に関するニュースを見聞きして、「今はマンションバブルだから、どんな物件でも値上がりする」と思い込んでしまう人がいるかもしれませんが、果たして本当にそうなのでしょうか?　本稿では、不動産コンサルティング会社〈さくら事務所〉の創業者である長嶋修氏と〈さくら事務所〉の共著『マンションバブル41の落とし穴』（小学館）から一部抜粋して、今のマンションバブルの正体と価値が下がっていく可能性が高い物件についてご紹介します。

200億円もするような超高額物件は異例としても、都心部には1億円を優に超えるマンションが多く、購入できる層は限られます。一般のファミリー層が現実的に購入できる物件を探すなら、もう少し都心から離れたエリアに照準を合わせる必要があります。

2024年現在、都心から少し離れたエリア（都内で、都心部に1時間以内で出られるエリア）のファミリー向けマンションの価格は、新築・中古ともに5,000万～7,000万円台あたりがボリュームゾーンです。少し前までは3,000万円台から4,000万円台の物件もボリュームゾーンに入っていたことを考えると、やはり値上がりが顕著です。

とはいえ、昨今の価格上昇は平成バブルとは異なり、一部エリアの物件しか高騰していない「局地的バブル」です。

平成バブルの折には、交通の便が悪い郊外を含む広範囲のエリアで不動産価格が高騰しましたが、今は郊外で利便性の悪いエリアになると、価格上昇の動きは見られません。むしろ値下がりしている物件もたくさんあります。

この先、平成バブル期のように広範囲の不動産が値上がりする可能性は少ないでしょう。

さくら事務所では前々から、日本の不動産市場で「三極化」が進行していることを指摘しています。日本の不動産市場は次の「三極」に分類できます。

(1)価格維持・上昇の地域（全体の10～15％）

(2)なだらかに価格が下落する地域（全体の70～80％）

(3)限りなく無価値、あるいはマイナスの地域（全体の10～15％）

今バブルになっているのは(1)の地域、つまり都心の好立地エリアにある駅前・駅近のマンションだけです。地方でも、そのエリアの中心都市における一等地や、インバウンド人気の高い観光地などでは、不動産価格が上がっています。

(1)と対照的なのが(3)の限りなく無価値、あるいはマイナスの地域ですが、面積としては(1)のエリアよりもずっと広くなります。過疎化、高齢化が進む地方の市区町村では空き家が増え続け、不動産価格はほとんどゼロに近づいています。もともと人口の少ない離島などでは、住戸の半分以上が空き家という極端な事例も見られます。

こうした空き家は売却してもほとんど利益にならず、逆に解体する費用が高くつくなどの理由で放置されています。もし、あなたが実家の相続などで空き家を所有しているなら、放置するのは危険です。近隣住民を悩ませる「特定空家」に指定されると、所有者は固定資産税の軽減措置対象から外れたり、解体費用を請求されたりすることがあるからです。