![](/img/media/664e5d8b0adfd.jpg)
【要注意】住宅ローンの変動金利「無駄に多く支払っている」のは、何年前に借りた人?
日本最大級の住宅ローン比較診断サービス「モゲチェック」を運営する塩澤崇氏が、変動金利の仕組みや重要性について解説する
変動金利の仕組みや基準金利の決まり方、適用金利の計算方法についてわかりやすく説明
住宅ローンを変動で借りた人の注意点や将来の収入増による引き下げ幅の変動についてのアドバイス
![【要注意】住宅ローンの変動金利「無駄に多く支払っている」のは、何年前に借りた人?](/img/article/20240714/6692e9761414e.jpg)
日本最大級の住宅ローン比較診断サービス「モゲチェック」(株式会社MFS)を運営する塩澤崇氏が、住宅ローンにまつわるお金の新常識を解説した決定版『金利が上がっても、住宅ローンは「変動」で借りなさい』を5月に上梓した。これから借りる人だけでなく、すでに借りている人にも役立つアドバイスが満載の本書は、「もっと早く出合いたかった」と反響を呼んでいる。今回は、「利上げがあるのでは?」と憶測が飛んでいる今月末の日銀金融政策決定会合を前に、変動金利の仕組みについて塩澤さんに伺った。(聞き手/『頭のいい人が話す前に考えていること』の著者 安達裕哉氏、構成/ダイヤモンド社 根本隼)
● 変動金利の仕組みがすぐわかる「シンプルな公式」
――塩澤さんは、ご著書のタイトル通り「変動金利」をおすすめしていますが、どういうシステムなのか詳しく知らない方も多いと思います。まずは、変動金利の仕組みから教えてください。
適用金利=基準金利ー引き下げ幅
塩澤崇(以下、塩澤) これが、変動金利の決まり方です。覚えておいて損はないので、少しかみくだいて説明していきましょう。
「適用金利」というのは、実際に皆さんが支払う金利です。この適用金利は、金融機関が定める「基準金利」から、「引き下げ幅」を差し引いて決まります。ここでは、基準金利は定価、引き下げ幅は割引だと考えておいてください。
引き下げ幅はローンの審査時に決まるもので、完済までずっと一定です。つまり、審査の段階で引き下げ幅が2%に決まったら、35年間ずっと2%のままになります。
たとえば、いまは基準金利が2.475%で、引き下げ幅はだいたい2%ですから、適用金利は2.475-2=0.475%になるわけです。とてもシンプルですよね。
――すごくわかりやすいですね。
● 2010年代に変動で借りた人は要注意
塩澤 一方で、2010年代ごろは、銀行間の競争がそれほど激しくなかったので、いまよりも引き下げ幅がかなり小さかった。おそらく、1~1.5%ぐらいだったはずです。
なので、その時期に住宅ローンを変動で借りた人の適用金利は、高いと2.475ー1=1.475%程度の人もいるでしょう。現在の水準より1%も高いので借り換えないと損なのですが、1%超の変動金利で借りている人は、まだざらにいます。ぜひ、ご自身の支払い状況を確認してほしいですね。
――ちなみに、引き下げ幅というのは、どうやって決まるんですか?
塩澤 これは、借り手の「信用力」だと思っておいてください。
貸し倒れるリスクが低そうな人の引き下げ幅は大きくなりますし、一方で「この人はちょっと危ないかな?」と銀行が判断した場合は小さくなります。また、引き下げ幅の大きさは、金融機関によっても違います。
――先ほど、引き下げ幅は「完済まで一定」とのご説明もありました。そうすると、住宅ローンを借りる時点で収入がさほど高くなかった人が、10年後に高給取りになっていても、引き下げ幅は変わらないということなんですね。
塩澤 すごく良いポイントですね。まさにその通りで、借りた時点の評価をその後もずっと引きずることになるので、そうしたパターンの人は損をしてしまいます。
なので、住宅ローンを借りる際は、銀行からなるべく良い評価をもらえるように、家計を「キレイな状態」にしておくことも非常に重要なんです。
● 「基準金利」はどう決まる?
――そもそも、「基準金利」とは何でしょうか。すごく気になってきました。
塩澤 多くの銀行では、「短期プライムレート」(短プラ)と呼ばれる金利に1%足したものを、住宅ローンの「基準金利」と決めています。短プラというのは、すごく簡単に言うと、優良企業向けの短期貸出金利のことです。
つまり、企業がお金を借りる金利(短プラ)と、個人が住宅ローンを借りるときの基準金利が連動しているということです。そして、この短プラを左右するのが、日銀の「政策金利」なんです。
ということで、ここまでの情報を整理すると、以下のようになります。
(1)日銀の政策金利の動向に「短プラ」が影響を受け、
(2)短プラが変動すると「基準金利」も連動し、
(3)基準金利しだいで「適用金利」が決まる(いったん借りると、引き下げ幅は一定)
この流れを理解すれば、世の中の動きと自分の支払う金利とのつながりが見えてくるので、ぜひ頭に入れておいてほしいですね。
(本稿は、『金利が上がっても、住宅ローンは「変動」で借りなさい』の著者・塩澤崇氏へのインタビューをもとに構成しました)
塩澤崇(しおざわ・たかし)
株式会社MFS 取締役COO
2006年、東京大学大学院情報理工学系研究科修了(専攻:数理情報学)。同年よりモルガン・スタンレー証券株式会社にて住宅ローン証券化ビジネスを推進。2009年、ボストン コンサルティング グループに入社し、金融機関向けの戦略コンサルティングに従事。2015年9月より、住宅ローン比較診断サービス「モゲチェック」を運営する株式会社MFSの取締役COOとして金融機関提携・オペレーション・事業提携・広報を管掌。全国紙でのコメント掲載やTVへの出演実績も多数。『金利が上がっても、住宅ローンは「変動」で借りなさい』が初の著書。