マンション理事会必読！管理会社や設計コンサルタント会社に騙されない…修繕積立金を食い潰させない「マンション大規模修繕の進め方」【マンション管理クライシス・決定版】

AI要約

大規模修繕工事のコストパフォーマンスを上げるためには、修繕周期を18年目安とし、ドローン検査やロープアクセス工法などを活用することが有効である。

管理会社など修繕事業者の収益源となっていることから過剰な工事が推奨される環境があり、実際には周期を延ばしたマンションでも問題が起きていない実情がある。

過剰な工事に関する研究や報告もあり、屋上防水の“漏水事故発生率”が低いなど、修繕工事を急がず慎重に進めることが重要である。

マンション理事会必読！管理会社や設計コンサルタント会社に騙されない…修繕積立金を食い潰させない「マンション大規模修繕の進め方」【マンション管理クライシス・決定版】

近年は修繕積立金が足りないマンションが増えてきた。大規模修繕工事が実は“割高”であるケースが少なくないのも原因として考えられる。コストパフォーマンスよく工事を進めるにはどうすべきなのか、解説する。(*記事は編集部が保証するものではなく、あくまで推奨です。実際のマンションの状況に合わせて考え方を参考にしてください)

一級建築士で、マンションコンサルタントの須藤桂一氏に無駄のない賢明な大規模修繕の進め方を聞いた。

「まず、重要なことは修繕周期です。足場が必要な外壁やバルコニー部分の防水など、いわゆる大規模修繕にあたる工事は基本的に18年周期を目指すといいでしょう。弊社の顧問先の物件でも、状態に応じた修繕の結果として早ければ16年、遅ければ20年に近い場合もあり、結果として18年に近い周期に収まっています。それで、特段、問題は起きていません。

実は外壁の10年おきの全面打診検査も、2022年から格段に安価なドローン検査でも可能となりました。つまり、高額な足場を組まなくてもドローン検査やブランコによるロープアクセス工法で、打診検査の報告だけを済ませ、実際の修繕工事を18年周期で実施しても、法的にも問題はありません。

工事周期を延伸すると、外壁タイルの浮きが心配かもしれません。しかし、浮きの範囲が限定的で、壁面の直下で人間の往来が少なく、万一、タイルが剥落した際の事故の危険性が低いなど、環境的に許せば、周期を延ばしても問題はありません」

もともと、修繕工事は管理会社など修繕事業者の主要な収益源となっており、時に過剰で不必要な工事が推奨されやすい環境がある。須藤氏が指摘するように、工事修繕周期を延ばしたマンションでも、問題は起きていないのが実情だ。

なお、過剰な工事については、『屋上防水の“漏水事故発生率”は25年でたった4％…学会論文で判明「マンションン修繕工事」は無駄ばかり！工事しないと“廃墟化”は大ウソだった』でも詳報している通りだ。