25歳教員「許せません」…2,470万円で購入した投資用マンション、実は“ぼったくり価格”だった！販売業社は倒産済→営業担当者個人を訴えた結果【弁護士の判例解説】

不動産業者から投資用マンションを購入した相談者。その販売価格は実勢価格を上回っており、大幅な損失を出す結果に……。実勢価格を知らせずにマンションを販売した業者は倒産しているものの、担当者への責任は求められるのでしょうか?　弁護士の北村亮典氏が、実際の判例をもとに解説します。

【投資用マンション購入者からの相談】

私は25歳で、学校教師をしています。

あるとき、兄から不動産投資を勧められ、兄から紹介された不動産業者と会ったところ、投資用ワンルームマンションの購入の執拗な勧誘を受けました。

私の勤続年数が少ないため中古物件を対象にしたほうがローンを組みやすいことや、中古物件を何年か保有して売却したうえで新築物件に買い替える方法があること、現に入居者がおり、購入後はサブリース契約を締結して家賃保証をするので継続的で安定的な収入が得られるなどと説明され、執拗に勧誘されたので、断り切れずに中古のワンルームマンション3件を850万円、870万円、750万円でそれぞれ25年ローンで購入しました。

このときは、「持ち出しなく売ることができ、むしろ手元にお金が残ります」などと投資のメリットを何度も説明されました。

しかし、その後、購入したマンションの調査をしたところ、各マンションはいずれも築年数が経過していて販売価格が実勢価格を大幅に上回っていたことが判明し、特にそのうちの1つのマンションには居住者もおらず、内部が著しく汚損及び破損した状態であることが判明しました。

これ以上値上がりも期待できなかったので売却しましたが、売却価格は、390万円、390万円、20万円と購入した価格を著しく下回る価格でしか売却できず、1,500万円以上の損失を出してしまいました。

営業担当者の口車に乗せられてマンションを高値掴みさせられたことは許せません。

マンションの販売業者は破産してしまったので、営業担当者個人を訴えることはできないのでしょうか。

【弁護士の解説】

本件は、東京地方裁判所令和4年1月28日判決の事例をモチーフにしたものです。

投資用の不動産の売買の勧誘をするにあたっては、特に買主が素人の場合に、売主の不動産業者は、投資内容に関わる重要な情報とリスクについて、必要かつ相当な範囲で正確な情報を提供すべき信義則上の義務がある、と考えられています。

他方で、投資というのは自己責任という側面もあり、その物件によって儲かるか儲からないかということは多分に不確定要素を含むものでもあり、結果的に買主が損をしたからと言って、全て売主業者が責任を問われてしまうとなると不動産の取引が成り立たなくなってしまいます。

以上の観点を踏まえると、売主の不動産業者として、投資用の不動産の売買の勧誘をするにあたって、果たしてどこまでの情報を提供しなければならないか、ということが問題となってきます。

本件は、買主が購入したマンションの価格の合計額が2,470万円であったことに対し、その後に売却できた価格がわずか800万円であり、その差が1,670万円にも及んだ、ということから、売主業者において「各マンションの実勢価格を確認・調査して、説明する義務があったか」という点が問題となりました。