築30年で「2000万円」の一戸建てを購入しようと考えています。親が援助してくれるのですが、援助金「1000万円」は全部非課税になりますか？

夢の一戸建て購入ですが、費用を抑えるために、築年数が25年程度のお手頃な中古物件を探している方もいるのではないでしょうか。

住宅を購入する場合、両親からお金を援助してもらう人もいるかもしれませんが、このときにもらったお金は、条件を満たしていれば一定額まで贈与税がかかりません。

今回は、築年数30年で2000万円の住宅を購入した場合における贈与税の非課税額について解説します。

結論からいうと、築年数30年で2000万円の物件を購入する際、両親からの援助金で非課税にできるのは500万円までの可能性が高いといえます。

生前贈与には贈与税が発生しますが、国税庁によれば、令和6年1月1日から令和8年12月31日までの間に父母や祖父母など直系尊属からの贈与により住宅取得等資金を取得した場合において一定の要件を満たすときは、「住宅取得等資金贈与に係る贈与税の非課税措置」により、500万円または1000万円まで贈与税がかかりません。

ただし、贈与税を非課税にするには、受贈者に以下の条件が課せられます。

・贈与を受けたときに贈与者の直系卑属であること

・贈与を受けた年の1月1日において18歳以上であること

・贈与を受けた年分の所得税にかかる合計所得金額が2000万円以下（新築等をした住宅の床面積が40平方メートル以上50平方メートル未満の場合は1000万円以下）であること

・平成21年分～令和5年分までの贈与税の申告で同様の非課税制度を利用したことがない

・自身の居住のための住宅購入や新築または増改築のための費用であること

・贈与を受けた翌年3月15日までに住宅取得等資金の全額を充てて住宅を購入や新築または増改築していること

・贈与を受けたときに日本国内に住所があり、日本国籍であること

・配偶者や親族などの一定の特別な関係がある人から取得した住宅ではないこと、またはこれらの人との請負契約などにより新築もしくは増改築等をしたものではないこと

・贈与を受けた翌年3月15日までにその家屋に居住するか、または同日以降遅滞なくその家屋に居住することが確実であると見込まれること

上記の条件をすべてクリアし、あわせて住宅の新築、取得または増改築等の要件も満たしていれば、贈与のうち500万円までは非課税です。

また、国税庁によれば、新築や取得または増改築する住宅が、以下の条件のうちいずれかをクリアしている「省エネ等住宅」であれば非課税枠を1000万円まで増やせます。

・新築もしくは建築後使用されたことのない家屋の場合：断熱等性能等級5以上かつ一次エネルギー消費量等級6以上

・建築後使用されたことのあるもしくは増改築等をした家屋の場合：断熱等性能等級4以上または一次エネルギー消費量等級4以上

・耐震等級2以上もしくは免震建築物

・高齢者等配慮対策等級3以上

これらは築年数30年の中古物件だと満たしていないケースが多いようです。リフォームやリノベーションをどこかのタイミングで行っている物件なら満たしているかもしれませんが、建築当初のままで軽い手直しをしているだけの場合には、満たしていない確率は高いといえるでしょう。

ただし購入時にリノベーションや増改築を行い、上記の条件を満たすことは可能です。また、非課税分が500万円でも、贈与税にはもともと基礎控除分が年間110万円あります。これは住宅取得の贈与における非課税分と異なるため、実際の贈与では合計で610万円まで非課税にできる可能性があります。