資産100億円のスーパー投資家が警鐘「3LDKのタワマンには投資してはいけない」…億万長者が実践する本当の不動産投資

　映画プロデューサーやコンサルタントの肩書を持つ傍ら、大株主銘柄だけで約25億円の評価額の株式、約2000坪の不動産を所有するなど積極的な投資を行っている嶋村吉洋氏。「億万長者は不動産投資が大好き」と語る嶋村氏が、不動産投資の考え方と選ぶべき物件のポイントについて紹介する。  

※本稿は嶋村吉洋著『となりの億万長者が17時になったらやっていること 大富豪が教える「一生困らない」お金の仕組み』（PHP出版）から抜粋、再構成したものです。（全6回中の6回目）

　株式投資と同時に、私が重視しているのは不動産投資で、20代のときから続けています。 10代のころからビジネスと投資をしていた私は、資金の一部をとある金融機関に預けていたのです。ところがその金融機関が、経営破綻してしまいました。  

　その時代、金融機関が潰れることなんて想像していない人が多く、私もその1人でした。幸い預けていた資金のほとんどを取り返すことができたのですが、そのとき私は、自己責任を学んだのです。 

　ではどうすれば？ 考えた私は、山の手の億万長者の話を思い出しました。私の父は建築関係の仕事をしていて、その施主の一部に億万長者がいたのですが、私は子供の特権で、その方々にズケズケと資産状況などを質問したのです。  

　それでわかったことは、億万長者は不動産投資が大好きだということです。億万長者は、あちこちの一等地にビルやマンションを多数所有しています。最高級ブランドが入居する凄いビルの中をツッカケで歩いている人がいたら、その人がそのビルの大家さんかもしれませんよ（笑）。それからの私は東京を中心に、不動産を買い増していったのです。 

　不動産投資をよく知っている人には釈迦に説法ですが、不動産は借金という形でレバレッジをかけることが非常に重要です。 平均的な人は勘違いしているのですが、不動産を買うためにお金を借りるのでなく、お金を借りるために不動産を買うのです。つまり、レバレッジをかけるために不動産を買うのです。 

　一般庶民が銀行に行って、「株を買うのでお金を貸してくれ」「債券投資をするのでお金を貸してくれ」「ビジネスを立ち上げるのでお金を貸してくれ」と言っても、なかなかお金を貸してはくれないはずです。  

　ところが、「不動産を買うからお金を貸してくれ」と言えば、金融機関はお金を融資してくれることが多いのです。  

　当たり前の話をしますが、1億円を貯めて1億円の不動産を買ったAさんと、1000万円を貯め、9000万円を借りることで1億円の不動産を買ったBさんとでは、資産が大きくなるスピードがまったく違います。  

　銀行から借りる借金の金利が1％。不動産投資のリターンが4％だとします。金利差は3％です。話を簡単にするために、空室率・金利の変動・税金・その他コストなどの計算は省きます。  

　1億円を貯めてから物件を買ったAさんには、1億円×4％の400万円が賃収として入ってきます。Aさんの収入は400万円。一方、1000万円を貯め、9000万円を借りることで1億円の不動産を買ったBさんは、まず1億円×4％の400万円が賃収として入ってきます。そこから銀行に対して9000万円×1％の90万円を返済します。400万円－90万円＝310万円。Bさんの収入は、310万円です。  

　ここだけを見ると、Bさんの310万円より、Aさんの400万円のほうが良いように感じますね。でも、観点を変えてみましょう。Bさんが使った自分のお金は、1000万円です。1000万円を使い、310万円の利益を得たわけですから、利回りは31％になります。これって凄いことだと思いませんか？ 

　さらに、Bさんが1つ目と同じやり方で、1億円の不動産を10件買ったとします。10億円×4％＝4000万円。そこから銀行に対して9億円×1％の900万円を返済します。4000万円－900万円＝3100万円。ここまでいくと、不動産投資を本業にできますね。