「安い土地を買って高い建物を建てる」→節税効果はMAXだが…孫の代まで迷惑が降りかかる「トラブルの種」に。いったいなぜ？【不動産投資のプロが解説】
不動産投資における節税の重要性について解説。
減価償却と相続税を利用した節税効果を説明。
価値のない土地を入手することが将来的なリスクをもたらす可能性について警告。
「不動産投資」と聞いて、不動産投資の経験があったり、興味を持っている方のなかには、「節税」のイメージが思い浮かぶかもしれません。富裕層にとっての昨今の流行でもあるでしょう。しかし、訳も分からず不動産を購入しようとすると、逆にリスクを被ったり、損をする恐れがあります。今回は、株式会社プラン・ドゥの代表・杉山浩一氏の著書『新富裕層のための本質的不動産投資』（明日香出版社）より一部を抜粋し、ご紹介します。
不動産投資というと、何はさておき「節税対策」というキーワードを思い浮かべる人も少なくありません。たしかに、不動産を購入すれば節税対策にはなるでしょう。
しかし、節税を目的に不動産を購入しようとすると、何が正解なのか分からない世界に迷い込んでいくことになります。少なくとも私はそう確信しています。とはいえ、節税の件に少し踏み込まなければ私の想いも伝わりにくいと考えますので、簡単にではありますが説明していくことにします。
ご存じの通り、不動産投資による節税には2つの軸があります。
1つ目の軸が「減価償却によって所得税を減らす」というものであり、もう1つの軸が「相続税を減らす」です。
これら2つの観点から不動産投資は節税に大きな効果がある、そんな謳い文句を耳にされた方は多いのではないかと拝察します。もちろん、節税効果があること自体は事実です。問題はそれが不動産投資の本質かどうかという点です。この点を見極めるには、それぞれの仕組みについて理解を深める必要があります。
まずは、減価償却から見ていくことにしましょう。大前提として、減価償却するのは建物だけで土地は減価償却しないということを改めて理解する必要があります。土地の相続税価格はあくまでも路線価によって決まり、年数等によって自動的に目減りするような性質のものではないからです。
ここから、単純に減価償却だけを考慮に入れるのであれば、「評価の低い土地に評価の高い建物」の組み合わせが最も高い節税効果を狙えます。しかし、ここに1つ目の罠が潜んでいます。
つまるところ、「評価の低い土地」とは価値の低い土地です。良い土地は、上物が傷むたびに建て替えながら、何代にもわたって活かし続けることができます。そのような良い土地が脈々と受け継がれていくことは、土地を入手した人にとっても、子孫にとっても、そこで暮らす入居者にとっても、多くの幸せをもたらします。
「安い土地に高い建物を建てて節税対策を!」
そんな考え方に縛られて、価値のない土地を入手するという行いは、自分だけでなく、子孫の代にも累が及ぶトラブルの種を抱えるようなものです。
