首都圏マンション“3年ぶり下落”のカラクリ　「ついに不動産バブル崩壊」は見当違い？

　7月22日に不動産経済研究所が発表した、首都圏1都3県の「新築マンション1戸当たりの平均価格」が話題だ。発表されたデータによれば、2024年1月～6月期の東京23区の平均価格は16.3％下落し、1億855万円だという。これを受けての“3年ぶりの下落”報道に、さっそくSNS上などでは「ついに不動産バブル崩壊だ！」といった意見が出ているが、不動産関係者の見方は――？　

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　まず1都3県全体のデータから見ると、1戸当たりの平均価格は7677万円で、前年同期と比べ13.5％の下落となる。販売戸数も減少しており、9066戸は同じく前年同期比で13.7％の減少だ。

「中でも目立つのが、東京23区の発売戸数の減少です」

　そう指摘するのは、都内の不動産関係者だ。

　確かに、東京23区に限った販売戸数で見ると、3319戸で前年同期比32.3％減と、特に減少幅が大きい。

「土地取得のコスト増加や、建材価格・人件費の高騰により、デベロッパーが新築マンションの開発に慎重になっている事情があります」（同）

　これまで1都3県の平均価格を押し上げてきたのは、販売価格の高い東京23区の新築マンションだった。つまり、その供給量の減少が全体の平均価格を押し下げたのだという。

　それでも、「東京23区の新築マンション平均価格が16.3％下落」という事実に、衝撃を受けた人も多かったようだ。

　SNS上では、

「マンションバブルの“終わりの始まり”」

「中国の経済状況が悪く、中国人が日本のマンションを買わなくなったのでは」

「ここから一気に暴落が始まるはず」

　と言った意見が散見された。

　ただ、東京23区の平均価格の下落にも、実はカラクリがあった。

「昨年1月～6月期は超高級分譲マンションの販売が相次ぎました。中でも販売価格が飛びぬけていたのが、“三田ガーデンヒルズ”と、浜松町の“ワールドタワーレジデンス”という2つの港区の物件です。昨年同期の平均価格が1億2962万円と過去最高を記録したのには、この2物件の寄与度が大きかったのは明らかです」（都内の不動産関係者）

「三田ガーデンヒルズ」の総戸数は1002戸と大規模で、かつ30平米のワンルームタイプですら、販売価格が1億円を超えていた。70平米の平均販売価格は実に2.5億円にものぼり、350平米超のプレミア住戸の販売価格は45億円と、まさに“レベチ”の物件だった。

　地上46階地下2階建て、眼前に東京タワーが煌々と輝く間取りが多いこともセールスポイントとなった、「ワールドタワーレジデンス」も、平均販売価格は約2.5億円だった。