「実質利回り13％」のアパートを購入したのに…2年後にキャッシュフローが赤字となったワケ【税理士が解説】
不動産投資初心者が高い利回りに惹かれて物件を購入した結果、2年後にはキャッシュフローが赤字になる事例を紹介。
表面利回りや実質利回りの計算方法や重要性について解説。
投資用不動産の購入には慎重さが必要であり、注意すべきポイントを示唆。
利益を出すには、利回りが高い物件を購入することが重要と考える不動産投資初心者は少なくありません。実質利回り13％の満室経営のアパートを手に入れることができ、喜んでいたのも束の間……。2年後にはキャッシュフローがマイナスとなってしまった不動産投資初心者の事例をみていきましょう。
Bさんにとって投資用不動産の購入は、今回が初めての経験です。ただ、すでに賃貸アパート経営を実践している知人から、くれぐれも「表面利回り」に惑わされてはいけないとアドバイスされていました。
そこで、とにかく「実質利回り」が高い物件を紹介してほしいと依頼したところ、紹介されたのが東京都の多摩地区にある約5,000万円のアパートでした。
「実質利回り」は約13％で、満室の状態でのオーナーチェンジ。まさに非の打ちどころがなく、自分が求めていた理想的な物件だと感じたBさんはすぐさま購入したのですが、それからわずか2年後にはキャッシュフローが赤字に陥り、「こんなはずではなかった……」と後悔する結果となりました。
「表面利回り」ではなく「実質利回り」に注目した点は間違っていないものの、Bさんは少々ツメが甘かったようです。その失敗の理由について、次で検証してみましょう。
「表面利回り」とは、投資額（物件の購入価格）に対して、年間にどの程度の割合の賃料収入が得られるのかを示したものです。
年間賃料収入÷物件価格×100（％）
上記計算式で導かれますが、この数値では物件の収益性を正確に把握することは困難です。
なぜなら、諸経費や税金といった支出、空室の発生を一切考慮していないからです。空室の発生を度外視して計算されたものは「想定利回り」と呼ばれ、その数値を鵜呑みにしてしまうと、大きくアテが外れてしまいかねません。
これに対し、賃料収入から支出を差し引き、空室リスクも踏まえたうえでどの程度の手取りが得られるのかを示しているのが「実質利回り」です。「ネット利回り」や「NOI（ネット・オペレーティング・インカム=純利益）利回り」とも呼ばれています。
実質利回りの計算式は以下のとおりです。
{年間賃料収入（満室）×（1-空室率）-経費}÷（物件価格+購入時のコスト）×100（％）
この数値は、その物件の収益性を判断するものさしとなります。なお、計上する経費としては、管理費や管理委託手数料、修繕費、修繕積立金、火災保険料、固定資産税、都市計画税などが挙げられます。
