国交省調査「マンション修繕積立金」が10倍の事例も…！積立金・大幅節約奥の手「大規模修繕の修繕周期12→18年化」完全攻略法【マンション管理クライシス】

近年、分譲マンションでは、物価高などを背景に、毎月の修繕積立金を大きく値上げするケースが増えてきている。所有者にとっては、維持費の上昇は痛手だが、修繕費用を節約する手段として注目されてきているのが、大規模修繕工事の修繕周期の延伸だ。(*記事内容は編集部が保証するものではありません。実際のマンションの状況に合わせて情報を参考にしてください)

住宅ジャーナリストがいう。

「国交省の調査によれば、分譲時からの最終的な増額幅は平均で約3.6倍。最大で10倍を超える例もあったようです。そのため積立金値上げの合意できず、積立金が足りなくなるケースも相次いでいるとのことです」

このような、修繕積立金の高額化の大きな要因の一つに、短いスパンで計画されている大規模修繕の工事周期の問題がある。

「現状の『大規模修繕は12~15年周期で実施を』という考え方自体、建築物の経年劣化への対処という点で合理性に欠ける」

こう指摘するのは、一級建築士でマンションコンサルタントの須藤桂一氏だ。

「そもそも『大規模修繕』とは、外壁修繕や屋上防水、各住戸のバルコニーの防水やシートの張替えなど、仮設足場を使う工事について、高額な足場工事代を考慮して、周期を決めて1度にやっておきましょう、というものです。また、マンションはワンオーナーのビルと違い、意見集約の手間などもあり、1回の計画で済ませるというのは理解できます。

業界から推奨される12~15年周期の根拠は、国交省が、長期修繕計画(長計)策定のガイドラインで『修繕周期は12~15年』が計画の“記載例”として示されているだけで、この周期には法的な拘束力もありません。

また10年ごとに外壁タイルの全面打診検査が義務付けられ、10年超の3年以内に工事の予定がある場合は、調査が不要という法令があることから逆算しての数字でもあります。

要は、国の都合で、実際の経年劣化の進行度合いに関係なく、自動的に外壁修繕の周期が決まり、そのついでに、他の修繕項目や設備更新の周期も決まってしまうのです。結果的に多くの修繕項目において本来の寿命を余して修繕してしまうので、非常に不経済で無駄な工事が増える要因にもなっているのです」

ちなみに、現在の国交省ガイドラインの「12~15年周期」の記載例は2021年に改訂されたもので、それまでは「12年周期」だった。

しかし、いまだに、修繕事業者の売上に有利な、12年という短い周期での工事を推奨されることも少なくない。また、長計の見直しの際にも、管理組合があらためて注文を付けないと管理会社や設計コンサルタント会社は、お伺いなしに「12年周期」で作成してしまうことも多い。

このような短いスパンでの大規模修繕は、巨額な工事費をまねき、修繕積立金の値上げや、工事中の住民負担や理事会業務の負担の増大に繋がるため、注意が必要だ。