日銀利上げが直撃した「不動産株」 三井不動産や三菱地所など軒並み下落でも強気の見方が続くワケ
7月31日の日本銀行による政策金利の引き上げ決定を受け、日経平均株価が調整局面に入っている。
下げの目立つ業種の1つが、不動産関連株だ。
金利上昇は日本経済がインフレ局面に入ったことの裏返しでもある。
7月31日の日本銀行による政策金利の引き上げ決定を受け、日経平均株価が調整局面に入っている。8月2日の日経平均株価の終値は、前日比2216円63銭(5.8％)安の3万5909円70銭。2営業日連続の下落となった。
下げの目立つ業種の1つが、不動産関連株だ。利上げ決定の翌日、8月1日の終値ベースでは、東証33業種の中で最も下落率が高かった。三井不動産や三菱地所など大手デベロッパー株は、軒並み前日比8～9％下落。2日も続落して終わった。
■金利上昇の影響を受けやすい業界
不動産業界は、他業種に比べ、相対的に有利子負債比率が高い。また、利上げとなると、不動産のイールドギャップ(投資利回りと長期金利の差)も小さくなる。概して金利上昇の影響を受けやすい業界だ。そうした連想から、不動産株に調整が入っている。
では、今回の利上げで、不動産市場への懸念が高まったといえるのだろうか。
三菱UFJ銀行は7月31日、短期プライムレートを9月2日付けで、現行の年1.475％から1.625％へ引き上げると発表した。ほかの金融機関も追従するものとみられる。
短期プライムレートは、住宅ローンの変動金利の基準となる。ただ、現時点では住宅市場への影響は限定的という見方が強い。
住宅ローン比較サイト「モゲチェック」を運営するMFSの塩澤崇COOは、「実際の貸出金利は短期プライムレートほど上昇せず、代わりに無料の団体信用生命保険の保障をなくすなどの工夫をする銀行が出てくるのではないか」と話す。
住宅需要についても、買い控えに向かうとは考えにくい。とくに都心の一等地の物件は、海外マネーの流入もあり、引き合いが強い。
金利上昇は日本経済がインフレ局面に入ったことの裏返しでもある。「不動産価格が上昇を続けることを見越し、今のうちに資産形成を、というニーズが根強い」(塩澤COO)。
事業用不動産についても、金利上昇が売買市場に与える影響は軽微だとみられている。今回の利上げ幅(政策金利を0～0.1％から0.25％に引き上げ)なら、日本のイールドギャップは他国と比べ相対的に厚いままで、引き続き海外マネーを呼び込む要素となるからだ。
