“収益性”と“資産性”を両立！「新富裕層」だけが享受できる「中古・郊外・RC」一棟マンションの絶大なメリット【不動産投資のプロが解説】

外資系企業やIT企業等でキャリアを積み重ねてきた年収3,000万円以上の人、一棟3億円以上のマンションを購入できる人のことを「新富裕層」と位置づけ、彼らこそが「中古・郊外・RC」という優良物件によるメリットを享受できる数少ない投資家になりうると明言するのは、株式会社プラン・ドゥ代表の杉山浩一氏です。本記事では、同氏による著書『新富裕層のための本質的不動産投資』（明日香出版社）より一部を抜粋し、投資物件全体における「中古・郊外・RC」の位置づけと独自のメリットについて解説します。

不動産投資の対象はさまざまですが、私たちが提供しているのはバブル期に建てられた資産性と収益性のバランスの良い「中古・郊外・RC」の物件です。

ここでは、投資物件全体における「中古・郊外・RC」の位置づけを明らかにします。その際に重要になってくるのが、収益性と資産性によるマトリクスです（[図表1]）。

縦軸は収益性、横軸は資産性の高低を表していますが、売買価格との相対的な比較としての、評価と考えていただけたらと思います。

「資産性が高い」とは、言い換えれば、金融機関による担保評価が高いということです。こうした物件は売却時に買い手を見つけやすいだけでなく、その優れた担保力を活かして次の物件が購入しやすいというメリットをもたらしてくれます。

次いで、収益性が高いとは購入価格に比して家賃収入の割合（利回り）が高いことであり、地方アパートはこの傾向が高いのですが、真の収益性は中・長期の一定期間における収支の差額で判断すべきものであり、家賃の変動や入居率を加味した実質的な収入、そして修繕費用や入居時コスト（広告費や手数料）を総合的に鑑みることが重要です。

見ていただいてお分かりの通り、私たちが提供する「中古・郊外・RC」は、収益性と資産性のバランスが取れた右上のエリアに位置しています。

ここで収益性、資産性それぞれの軸において、私たちと反対に位置しているものにも注目してください。それにより「中古・郊外・RC」の位置づけ価値がより際立ってきます。

まず、収益性の軸で反対に位置しているのは「ブランド立地」にある物件です。

ブランド立地について説明するには、「美人投票」という経済用語がしっくりきます。この言葉は、本来は「最も美しいと思う女性」に投票するのではなく、「他の投票者の好みに最も合致すると思う女性」に投票するコンテストで用いられていました。

そこから転じて、株式投資などの場面でも、誰もが「値上がりするだろう」と判断する銘柄を選ぶことが有効だという意味で使われるようになりました。

そもそも、ブランド立地とはいえ、土地自体に何らかのコストがかかっているわけではありません。誰もが「ここは将来的にも値下がりしないだろう」と信じている土地は高く、誰もが「こんなところはいらない」と思えば安くなります。

ブランド立地においては、物件が高額であればあるほど購入時の支出が増加し、家賃収入との比率において利回りが低くなります。

つまり、「将来的に値下がりするリスクは低く換金性も高いので、安定性は高い反面、保有している間の高いランニング収益は期待できない」という物件になるわけです。