マンション管理の課題、居住者の高齢化、空室の増加など浮き彫りに。国交省のマンション総合調査結果を徹底解説！大規模修繕工事の重要性や影響は？
マンション総合調査の結果、高齢化や空室化、賃貸化が問題となっており、管理組合の活動に支障が出ている。
居住者の70歳以上の割合が増加し、築30年以上のマンションでの高齢化が進んでいる。
築30年以上のマンションでは、空室率や賃貸率が高く、管理組合の活動に影響を及ぼしている可能性がある。
国土交通省では、マンション管理の実態を把握するため、5年に一度「マンション総合調査」を実施している。このたび、令和5年度（2023年度）の調査結果がまとまり、それが公表された。その結果には、マンション管理のさまざまな課題が浮かび上がっている。詳しく見ていこう。
【今週の住活トピック】
「令和5年度マンション総合調査結果（とりまとめ）」を公表／国土交通省
まず、全国のマンションの居住実態を見ていこう。
居住者の世帯主年齢は、70歳以上比率が増え続け、5年前の前回調査（平成30年度）の22.2％から3.7％増加の25.9％に達した。マンションに住む4世帯に1世帯は70歳以上ということになる。なかでも、昭和59年（1984年）以前のマンションに限ると、70歳以上の割合は55.9％にまで増え、築30年以上経つマンションでの居住者の高齢化が著しいことが分かる。
各マンションの戸数に占める「空室住戸」（3カ月以上空室）の割合は、「0％（空室住戸なし）」が55.4％、「0％超～20％」が33.2％、「20％超」0.8％がだった。ただし、築30年以上経つ（1984年以前築）マンションでは、空室率「0％超～20％」の割合が56.8％にまで増加するのだ。
また、賃貸戸数の占める割合は、「0％（賃貸住戸なし）」が12.8％、「0％超～20％」が62.3％、「20％超」が15.5％だった。区分所有者（住戸の所有者）が転勤などさまざまな理由で違う場所に住み、そこを賃貸に出す事例が一定数あることは想定できるが、「20％超」となると懸念水準だ。こちらも、築30年以上経つ（昭和59年（1984年）以前築）マンションでは、賃貸率「20％超」の割合が28.2％に増加する。
高齢化や空室化、賃貸化が問題となるのは、管理組合の活動に支障が出るからだ。マンションの管理組合は、区分所有者で構成され、総会で多数決により重要な事項を決めていくのが原則。一般的にマンションに居住する区分所有者が、理事などの役員となって組合の運営をしていく。
区分所有者が空室で住んでいない、あるいは外部に居住して賃貸している数が多いと、役員のなり手不足や総会の議決定数に達しないなど、いろいろな問題が生じる可能性がある。高齢化を理由に組合活動に参加しないという場合も同様だ。築30年以上のマンションでは、これらが重なることで、管理組合の活動に円滑に進まないことが強く懸念される。
