人気の街「世田谷」で空き家が増加中。なぜ、81万戸に及ぶ＜空き家だらけの都内＞で、住宅価格が高騰しているのか
総務省の発表によると1950年代から空き家は増え続けており、特に都内の賃貸住宅がその大部分を占めている。高齢化や人口減少の中で、再利用や管理に課題が生じている。
賃貸住宅を投資先とする際、適切な管理やメンテナンスが重要であり、劣化が進むと収益や不動産価格に影響を与える。
不動産価格は年間の純収益賃料と利回りによって算出され、劣化が進むと価格が下がる可能性がある。
総務省の発表によると1950年代から空き家は増え続けています。それは人気エリア「世田谷」も例外ではありません。一方で都内の住宅価格が高騰しており、都内に勤務先や通学先のあるファミリーから悲鳴が上がっています。これは一体なぜでしょうか? ポイントは東京都の空き家総数のうち7割を超えるのが「賃貸住宅」であるところにあります。リノベーションバリューデザイン協議会の代表理事、REISM株式会社 取締役の挽地裕介氏が、「空き家」と「賃貸住宅」を取り巻く問題に加えて、投資先としての「賃貸住宅」について解説します。
総務省が発表した内容によると1950年代から空き家は増え続け、東京都の空き家総数81万戸のうち賃貸用の住戸は58万戸（71.6％）を占めています。
高齢化や人口減少が問題視されているなかで、2023年の東京都への転入超過数は7万人を超える勢いで回復（※総務省統計局「住民基本台帳人口移動報告」しているため一見例外に見えがちですが、世田谷区（5.0万戸）が最も多く、大田区（4.8万戸）、足立区（4.0万戸）と続いています。
また空き家率は、豊島区（13.3％）、港区（12.4％）、中央区（11.9％）と都心部も例外でないと言えます。住宅種別では賃貸用の空き家のうち、非木造型（高層ビルやマンションなど）がその大半であり、都心部や主要駅周辺の高層建築物やマンションにおいては、人口動態のようなマクロ的課題ではなく、所有者の管理や再利用における問題が表面化しています。
投資目的で購入されたが管理が複雑になったり、品質や価値が持続されないために利用されていない場合等が特に多いといわれています。
投資目的で賃貸住宅を選ぶ際には、気をつけなければならないポイントがあります。一般的に賃貸用のマンションは区分所有されているケースも多く、管理組合や建物管理によって修繕やメンテナンスが行われております。建物や設備が適切な状態で管理されているかが重要で、外壁のヒビ割れや配管の詰まり等が放置されて劣化が進んでしまうと、居室内の漏水が発生したり建物自体の寿命を縮めることになりかねません。
トラブルが起きた場合は当然、所有者の責任として想定外の費用がかかってしまうこともありますし、住環境や安全性が損なわれた住宅は空室のリスクも大幅に上がってしまいます。
また、収益不動産の売買における価格は主に収益還元法の直接還元法とDCF法によって算出されます。なかでも直接還元法による算出が事業会社では一般的に行われています。
不動産価格は下記の計算式により決定されます。
不動産価格 =
年間の純収益賃料（入居賃料 - 管理費 + 修繕積立金等の諸経費）÷ 利回り
劣化が進むと、管理費や修繕積立金等が管理組合によって引き上げられ、純収益賃料が下がることによって不動産価格も下がります。
