神奈川県なら"みなとみらい線"が強い…「値上がり率」の算出でわかる"資産価値の上がりやすい駅"の名前

資産価値の上がりやすい駅にはどんな特徴があるのか。スタイルアクト代表の沖有人さんは「どこの駅の値上がり幅が最も大きいかを算出した結果がある。値上がり幅が大きくなるかは、街の変容の仕方に依存しており、いくつかのパターンがある」という――。

■「値上がり幅」が大きいのはどの駅か

　今回のコラムは、どこの駅の値上がり幅が最も大きいかを調査した結果だ。その算定方法は、エリアは首都圏と近畿圏で、2001年以降に販売された新築物件全件を対象に、2022年以降に成約した住戸の新築時の価格との比較で、値上がり率を算出する。

　「いつ買ったか？」で、値上がり率はかなり違う。直近の相場上昇は2013年の金融緩和に始まり、以降一貫して相場は上昇してきている。そのため、2013年の新築の値上がり幅が最も大きく、平均50％になる。この値上がり率は直近ほど経過期間が短いので、小さくなる傾向がある。

　この傾向を排除するために、販売年の首都圏・近畿圏の平均値上がり率を引いて、その物件の超過値上がり率を算出する。つまり、その年の中では比較的値上がりした割合を「超過値上がり率」として、これを物件属性で平均して算出している。

　まずは首都圏から見てみよう。値上がり幅が大きい駅は東京の中心部に集中する。原則は職住近接で、都心3区にオフィスの50％の床面積がある現実からの呪縛はリモートワークが盛んになっても変わらない。オフィスだけでなく、商業施設やエンターテイメント施設も同様に都心に集中するからだ。

■大規模再開発と新駅の効果は大きい

　中でも値上がり幅が大きくなる駅は、街の変容の仕方に依存し、パターンがいくつかある。1つ目は、大規模再開発で麻布台ヒルズと直結になった六本木一丁目駅(83.7％※数字は超過値上がり率)と神谷町駅(39.5％)で、頭抜けて高い。神谷町駅が劣るのは、近くにお寺の墓地が多く、これを敬遠する人が多いため高値を追えないからだが、墓地が見えない物件なら大丈夫だ。

　2つ目は、新駅である。代表例は高輪ゲートウエイ駅だが、物件が紐付いている駅はその周辺となる。品川駅(53.9％)、芝浦ふ頭(49.4％)、浜松町(46.6％)泉岳寺(36.1％)はどこも高い。これに1つ目の再開発が加わるので化けない理由がない。JRの駅直結の複合再開発は規模が大きいので、資産価値の上がり方も大きく、恵比寿ガーデンプレイスや品川グランドコモンズや汐留シオサイトなどと同等の効果が期待できる。浜松町(46.6％)でも同じことが言える。

　新駅では、南北線・三田線・大江戸線の影響が大きかった。南北線・三田線は目黒駅までが2000年に開業、大江戸線も同年全線開業した。これの効果は、赤羽橋(45.2％)、麻布十番(41.5％)、東大前(40.0％)、清澄白河(35.2％)、白金台(33.6％)、白金高輪(33.4％)などになる。今やマンション供給の多い地域だが、24年前は陸の孤島だったのだから値上がり幅も大きくなる。