生活費の相談をしたところ、「リースバックしかない」と言われました。しかし娘や妻と住んでいた家を、手放したくありません。他に方法はないのでしょうか？

AI要約

リースバックやリバースモーゲージなど、老後の資金を確保するための不動産活用方法について解説。

リースバックでは、自宅を売却し賃貸契約で住み続けることができるが、売却価格が安くなるリスクあり。

リバースモーゲージは、自宅を担保に融資を受ける方法で、ノンリコース型なら相続人の債務を免れるが金利変動リスクあり。

生活費の相談をしたところ、「リースバックしかない」と言われました。しかし娘や妻と住んでいた家を、手放したくありません。他に方法はないのでしょうか？

老後の生活費を捻出する方法の1つとしては、リースバックなど、保有する不動産を利活用するものが考えられます。

今回は、不動産を老後資金として現金化する方法について解説します。

保有する不動産を老後の資金として活用する方法には、リースバックの他に、リバースモーゲージやマイホーム借り上げ制度があります。

■リースバック

1.概要

リースバックとは、自宅を不動産会社などに売却し、まとまった資金を手にした後に、賃料を支払って同じ家に住みつづける方法で、老後資金と生活基盤を同時に得ることができます（※1）。

2.利用条件

利用するための年齢条件は、特にありません。また、利用できる物件は、戸建てやマンションなどの住宅はもとより、店舗や事務所など幅広い不動産が対象となります。

3.メリットとデメリット

（1）メリット

●住み慣れた家に住みつづけることができます。

●家を所有することで発生するコストやリスクから解放されます。

（2）デメリット

●売却価格は、一般の相場より安くなる可能性があります。

●リフォームや建て替えは自由にできなくなります。

●賃貸契約の種類や内容によっては、住みつづけられなくなる可能性があります。

■リバースモーゲージ

1.概要

リバースモーゲージとは、自宅を担保として金融機関から老後資金を借りる方法で、生存間は利息のみ支払い、死後（融資終了時）に担保物件である自宅を売却して返済します。

リバースモーゲージは、相続人の返済義務の有無によって「リコース型」と「ノンリコース型」の2種類に分かれます。「リコース型」は、担保物件売却後に債務が残った場合、相続人がその債務を返済します。一方「ノンリコース型」は、担保物件売却後に債務が残っても相続人に返済義務はありません。（※2）。

リバースモーゲージには、銀行が取り扱う一般的なリバースモーゲージに加えて、日本住宅支援機構が運営する「リ・バース60」（※3）や地方自治体が福祉施策として行っている「不動産担保型生活資金」（※4）があります。

2.利用条件

一般的なリバースモーゲージの利用条件は、取扱金融機関によって異なりますが、50歳以上の方であれば基本的に使途自由で利用できます。ただし、担保評価額や地域などの条件が定まっており、都市部の住宅などに限定される場合があります（※2）。

「リ・バース60」の利用は50歳以上の方に限られ、本人が居住する住宅の建設や購入、リフォームなどの資金として利用することができますが、生活費として直接利用することはできません。また、融資限度額は、利用者が60歳以上の場合、担保評価額（住宅および土地）の50％または60％（担保物件が長期優良住宅の場合55％または65％）で、最高額は8000万円、かつ所要資金の金額以内となります（※3）。

「不動産担保型生活資金」の利用は、65歳以上の住民税非課税世帯などに限定されます（※4）。

3.メリットとデメリット

（1）メリット

●自宅に住みつづけながら、自宅を担保に融資を受けることができます。

●生活費や住宅のリフォームなど幅広い用途に利用することができます。

●ノンリコース型の返済方法を選択すると、元金の返済は自宅の売却益のみで賄われるため、相続人が債務を負うことはありません。

（2）デメリット

●本人と配偶者以外の同居人がいる場合、利用することができません。

●「リ・バース60」は、生活費として直接利用することはできません。

●土地・建物の価格が下落すると、融資限度額が見直される恐れがあります。

●変動金利に限られるため、金利変動のリスクがあります。

■マイホーム借り上げ制度