450万円も差がついて驚愕…！「住宅ローン金利上昇」で絶対損したくない人のための「マル秘テクニック」

2024年7月末に、日本銀行が政策金利を0％~0.1％程度から0.25％程度に引き上げた。経済が回復軌道に乗れば、年内にももう一段の金利引き上げが実施されるかもしれない。それに連動して住宅ローン金利も上昇は避けられないから、これからの「金利のある時代」には、超低金利時代とは異なる知識・知見が求められる――。

住宅ローンの組み方はひとつではなく、(1)元利均等か元金均等か、(2)返済期間をどうするか、(3)ボーナス返済を利用するか――といった選択肢がある。

金利の低い時代には、(1)~(2)のいずれを利用しても、さほど大きな違いはなかったが、金利が高くなると、その差が大きくなる。特に(1)と(2)については、どうするのがいいのか、シッカリと考えておく必要がある。

たとえば、元利均等よりは元金均等のほうが完済までの総返済額が少なくて済み、35年返済よりは25年、20年と短くするほうが、当初の負担は重くなるものの、総返済額は圧倒的に少なくてすむ。

超低金利時代には、返済負担が軽くなっていたので、その差はさほど気にする必要もなかったが、金利の上昇が始まり、金利のある時代になると、負担がズシリとのしかかり、その差が大きくなるので、どの返済方法がいいのか、シッカリと理解しておく必要がある。その知識があるかないかによって、総額では数百万円の差が出てくることもあるのだ。

まず、住宅ローンの返済方法には、元利均等返済と、元金均等返済がある。

元利均等というのは、金利が変わらなければ、毎回の元利合計の返済額が変わらない=均等ということで、当初の返済額は元金均等返済より少なくてすむが、完済までの総返済額は元金均等より多くなってしまう。

それに対して、元金均等は、毎回の返済額のうち元金部分だけが変わらない=均等ということで、毎月の返済額は返済が進むほどに減少していく仕組み。当初の返済額は元利均等より多くなるが、返済が進んで元金が減っていくにつれ、返済額が減少し、元利均等より少なくなる。結果、完済までの総返済額は元利均等より少なくてすむ。

両者の違いは、金利水準が高くなるほどに大きくなる。金利が上昇すれば、元金均等の優位性が高まってくる。ここはぜひとも注目しておきたい。

超低金利が続いた時期には、ほとんどの人が元利均等を利用していた。たとえば、住宅金融支援機構が民間機関として提携して実施しているフラット35の利用者をみると、2023年度には元金均等の利用者は全体の1.7％にとどまっており、ほとんどの人が元利均等を利用している。しかし、金利が上昇して、元金均等の優位性への注目度が高まれば、元金均等利用者が増えるのは間違いない。

実際、どれくらい両者には違いがあるのか。

図表1をご覧いただきたい。これは、借入額5000万円を20年返済で利用したときの毎月返済額、20年間の総返済額を示しているが、金利が0.5％であれば、元利均等の毎月返済額は22万円ほどで、20年間の総返済額は約5255万円。それが、元金均等を利用すると、当初の返済額は23万円近くに増えてしまうが、総返済額は約5251万円ですむ。総返済額をみると、元金均等のほうが4万円以上少なくてすむわけだ。

図表1　金利別の毎月返済額と総返済額

設定条件:借入額5000万円、ボーナス返済なし、20年返済

ただ、20年間で4万円の差であれば、当初の返済額が少なくすむ元利均等を選びたくなる。元金均等利用者が1.7％しかいないのも当然のことだろう。