「退職金2,400万円」で住宅ローンを完済！月収38万円の65歳サラリーマン、現役引退後に悠々自適な年金生活を期待も、待ち受ける「老後破産」の危機
多くの人の夢であるマイホーム。晩婚化の流れのなかで、マイホームの購入年齢は平均40歳前後となっています。以前であれば年金生活に入る前にローン地獄から脱出、というのが一般的でしたが、いまでは70代でローン完済というのも現実的です。そのようななか「住宅ローンを退職金で完済」はありでしょうか、なしでしょうか。考えてみましょう。
不動産経済研究所によると、今年4月の「首都圏の新築分譲マンション1戸あたりの平均価格」は7,662万円と前年同月比1.1％（85万円）の下落。一方で平米単価は124.2万円と7.2％（8.3万円）の上昇でした。
地域別にみていくと、「東京23区」は平均価格9,674万円（前年同月比17.8％減）、「東京都下」は5,814万円（4.5％増）、「神奈川県」は6,09万円85.2％増）、「埼玉県」5,088万円（8.8％減）、「千葉県」4,929万円（7.3％増）。地域によって事情はさまざまですが、すべての地域でいえることは、不動産価格の高騰や高止まりによって、以前よりもマイホーム購入のハードルが高くなっているということかもしれません。
厚生労働省の資料によると、東京都の大企業（従業員1,000人以上）に勤務するサラリーマン（平均年齢43.1歳）の平均給与は月収で41.6万円、年収で686万円。そんな「東京の大企業で働く40歳の平均的なサラリーマン」が、「都下に平均的な価格の新築マンション」を買ったなら、どのような返済プランになるか考えてみましょう。
◆物件価格:5,800万円
◆借入:4,600万円
◆頭金:1,200万円（物件価格の2割程度）
◆金利:0.5万円
◆返済期間:30年
細かな手数料等は考慮していませんが、1ヵ月あたりの返済額は「13万7,627円」。年収に対する年間返済額の割合である年収負担率は上限35％といわれるなか、平均は20％前後。それを超えるローン返済は大きな負担に感じるようになります。
東京の大企業勤務のサラリーマンの場合、40歳時点での返済負担率は23％。その後、年齢と共に年収が上がっていくと年収負担率も、40代後半で21％、50代前半で20％、50代後半で17％と下がっていきます。ただし、60歳定年を境に年収は38％ほど減少。それに伴い返済負担率は27％に上昇。定年以降のローン返済はかなり厳しいと心得ておく必要があります（図表）。
