「タワマンバブル崩壊」はまもなくやってくる?…資産価値が下がり、管理費は上がる「売れないタワマン」の特徴

マンション選びで失敗しないためには、どうすればいいのか。不動産コンサルタントの長嶋修さんは「私は4つのポイントがあると考えている。中でも管理組合がきちんと運営されており、住民同士のつながりが強いマンションは競争力が高いといえる」という――。

　※本稿は、長嶋修『マンションバブル41の落とし穴』(小学館新書)の一部を再編集したものです。

■そもそも「いいマンション」とはなにか？

　マンションの管理力を測るうえで、さくら事務所が重視しているのは次の4つのポイントです。

　①組合運営力

②メンテナンス＆資金力

③コミュニティ＆住み心地力

④防災力

　さくら事務所が管理力の高いマンションをセレクトしているマンション取引サイト「BORDER5」でも、これらの指標でマンションの管理力を数値化しています。

　「組合運営力」とは管理組合がきちんと組織・運営されているかを測る指標です。管理組合総会の出席率が8割以上などと高く、理事会の議事録が管理組合員に速やかに情報共有されており、管理費の滞納が少ない、などの条件を満たしていれば、組合運営力は高いと言えるでしょう。

　「メンテナンス＆資金力」とは、長期的な目線で管理組合の会計が健全化されており、必要な修繕とその資金について適切な計画が立てられているかをチェックする指標です。

　妥当性の高い長期修繕計画が定められており、計画的に積立金が徴収されていることや、必要な法定点検が漏れなく実施されていること、相見積もりを取って修繕工事を発注しているなどの取り組みができているマンションは、メンテナンス＆資金力がハイレベルです。

■実は「住民同士のつながり」が重要である理由

　「コミュニティ＆住み心地力」の高さも大切です。賑わいを生むコミュニティの形成は、マンションの管理力を高めるうえでの基盤となります。というと餅つきやクリスマス会などイベントの開催を連想するかもしれませんが、管理力につながるのはイベントの有無ではなく、住民同士がコミュニティ意識を持ち、横のつながりを持っているかどうかです。

　競争力が高く、高値で売れていくマンションと、そうでないマンションとを比べると、前者のほうが住民同士の横のつながりが強い傾向にあります。ほかの住民とのつながりができやすいのは管理組合の役員が回って来たときですが、そこで管理の重要性に目覚めて、「みんなでマンションを良くしていこう」と考える住民が増えていくと、そのマンションの競争力はおのずと上がっていきます。

　このようなマンションでは、管理組合の役員の任期が終わった人たちも、大規模修繕委員会や防災委員会、イベント委員などにオブザーバーとして加わり、役員任せにせず、大勢で積極的にマンション管理にかかわっていくような体制がとられています。